Grundregel: Deutsche Bank oder französische Bank?
Deutsche Banken finanzieren französische Immobilien in der Praxis nur selten — Sicherheiten und Verwertung im Ausland sind aufwendig. Umgekehrt bieten französische Banken gezielt Kredite für Nicht-Residente an, oft über spezialisierte Abteilungen.
Eigenkapital: was Banken erwarten
- ·Residente: ab 10 % Eigenkapital, oft weniger möglich
- ·Nicht-Residente aus der EU: typischerweise 20–30 %
- ·Ferienhaus-Käufer: eher 30 %
- ·Nebenkosten (frais de notaire, ca. 7–8 %) meist zusätzlich aus Eigenkapital
Verschuldungsgrenze (taux d'endettement)
Der HCSF (französischer Finanzstabilitätsrat) empfiehlt eine maximale Verschuldung von 35 % des Nettoeinkommens — inklusive Zinsen und Tilgung aller laufenden Kredite. Diese Regel gilt de facto verbindlich für die meisten Banken.
Zinsen und Laufzeiten
In Frankreich dominieren Festzinskredite über 15, 20 oder 25 Jahre. Variable Zinsen sind seltener. Die tatsächliche Kondition hängt von Bank, Profil, Objekttyp und Marktphase ab — belastbare Zinsangaben sollten Sie immer aktuell bei der Bank oder einem Courtier einholen.
Dossier: was Sie einreichen
- ·Personalausweis, Meldebescheinigung, Familienstand
- ·Letzte 3 Gehaltsabrechnungen und die letzten 2 Steuerbescheide
- ·Kontoauszüge der letzten 3 Monate (alle Konten)
- ·Übersicht bestehender Kredite und Verbindlichkeiten
- ·Objektunterlagen: Compromis de Vente, Diagnostiken, ggf. Kostenvoranschläge Renovierung
Grenzgänger und deutsche Einkommen
Deutsche Einkommen werden anerkannt, aber differenziert bewertet. Wichtig sind unbefristete Verträge, Betriebszugehörigkeit und ein stabiler Wechselkurs. Grenzgänger im Elsass profitieren von etablierten Prozessen — regionale Banken kennen die Konstellation.
Accord de principe und finale Zusage
Der Accord de principe ist eine grundsätzliche Zusage nach erster Dossierprüfung. Die verbindliche offre de prêt kommt später, mit gesetzlicher Bedenkzeit von 10 Tagen — Sie dürfen sie erst am 11. Tag unterschreiben.
Häufige Fragen
- Wie viel Eigenkapital brauche ich als Deutscher in Frankreich?
- Meist 20–30 % des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten. Bei Ferienimmobilien eher am oberen Ende.
- Können Grenzgänger einen französischen Immobilienkredit bekommen?
- Ja. Regionale Banken im Elsass bearbeiten Grenzgängerdossiers routiniert. Deutsches Einkommen wird als Grundlage anerkannt.
- Ist ein Courtier (Finanzmakler) sinnvoll?
- Für Nicht-Residente und Sondersituationen fast immer. Ein bilingualer Courtier vergleicht Banken, kennt die Anforderungen und beschleunigt die Zusage deutlich.