1. Vorbereitung: Region, Budget, Lebensplan
Bevor Sie mit der Suche beginnen, lohnt sich ein realistischer Blick auf Ihr Budget. In Frankreich werden neben dem Kaufpreis Erwerbsnebenkosten von rund 7–8 % im Bestand (frais de notaire) fällig, im Neubau etwa 2–3 %. Rechnen Sie Renovierungsreserven großzügig — französische Bestandshäuser haben oft älteren Diagnostik-Stand als deutsche Objekte.
Klären Sie parallel, welche Region wirklich zu Ihrem Lebensmodell passt: Grenzgänger im Elsass haben andere Prioritäten als Auswanderer in die Provence oder Käufer eines Ferienhauses in der Bretagne. Anfahrtszeiten, ÖPNV, Schule, Ärzte, Internet — jedes dieser Kriterien verändert die Auswahl.
2. Finanzierung vorab prüfen (Accord de principe)
Französische Banken finanzieren auch Nicht-Residente, verlangen aber häufig 10–20 % Eigenkapital und einen sauber aufbereiteten Finanzierungsordner. Ein Accord de principe (grundsätzliche Finanzierungszusage) macht Sie im Kaufprozess deutlich verhandlungsfähiger — Verkäufer und Agenturen erwarten das.
3. Objektsuche und Besichtigungen
Der französische Markt läuft anders als der deutsche: viele Agenturen (agents immobiliers), oft mehrere Mandate für dasselbe Objekt und teils Direktverkäufe zwischen Privatleuten. Portale wie SeLoger, Bien'ici oder Leboncoin sind gut, decken aber nicht alles ab — insbesondere im Elsass läuft ein relevanter Teil über regionale Netzwerke.
Für die Besichtigung planen Sie idealerweise mehrere Objekte pro Reise. Nehmen Sie eine Checkliste mit: Baujahr, Isolierung, Heizung, Feuchtigkeit, Dach, Elektrik, Diagnostiken (DPE, Amiante, Plomb, Termites je nach Region).
4. Kaufangebot (Offre d'achat)
Anders als in Deutschland ist ein schriftliches Kaufangebot in Frankreich rechtlich relevant: nimmt der Verkäufer es an, entsteht bereits ein Kaufkonsens. Formulieren Sie es präzise, mit aufschiebenden Bedingungen — vor allem dem Finanzierungsvorbehalt (condition suspensive de prêt).
5. Compromis de Vente — der bindende Vorvertrag
Der Compromis de Vente ist deutlich verbindlicher als eine deutsche Reservierungsvereinbarung. Er wird meist beim Notar oder in der Agentur unterzeichnet, und beide Parteien binden sich rechtlich. Sie zahlen in der Regel 5–10 % Anzahlung auf ein gesperrtes Notarkonto.
Als Käufer haben Sie ein gesetzliches Widerrufsrecht von 10 Kalendertagen ab Zustellung des unterzeichneten Vertrags (délai de rétractation). Danach greifen die aufschiebenden Bedingungen: bekommen Sie keine Finanzierung, treten Sie sanktionsfrei zurück.
6. Zwischen Compromis und Acte authentique (2–3 Monate)
In dieser Phase organisiert der Notar alle Formalitäten: Vorkaufsrechte der Kommune (droit de préemption), Grundbuchprüfung, Steuersituation, Servituten. Parallel schließen Sie die Finanzierung final ab und richten die französische Kontoverbindung ein.
7. Acte authentique — die Beurkundung
Der endgültige Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet. Er wird vorgelesen, übersetzt oder erklärt (deutschsprachige Käufer können einen vereidigten Dolmetscher hinzuziehen) und unterzeichnet. Sie erhalten die Schlüssel, der Kaufpreis wird ausgezahlt, das Eigentum geht über.
8. Nach dem Kauf
Denken Sie an Ummeldungen: Strom (EDF, Engie oder Alternativanbieter), Wasser, Internet, Hausratversicherung (assurance habitation, faktisch Pflicht), Müllabfuhr, Mairie. Als Nicht-Resident klären Sie zusätzlich die Taxe foncière (Grundsteuer) und ggf. Taxe d'habitation für Zweitwohnsitze.
Häufige Fragen
- Kann ich als Deutscher in Frankreich eine Immobilie kaufen?
- Ja. Es gibt keine Beschränkungen für EU-Bürger. Sie brauchen einen gültigen Ausweis, eine französische Kontoverbindung ist praktisch, aber nicht rechtlich zwingend.
- Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie in Frankreich?
- Vom Compromis de Vente bis zum Acte authentique vergehen typischerweise 2–3 Monate. Bei komplexen Fällen (Erbschaft, Vorkaufsrechte, ausländische Finanzierung) auch länger.
- Muss ich Französisch sprechen?
- Nicht zwingend, aber die Verträge sind auf Französisch. Ein deutschsprachiger Begleiter oder vereidigter Dolmetscher beim Notartermin schafft Rechtssicherheit.