Definition: Ein Vorvertrag mit voller Wirkung
Der Compromis de Vente (auch promesse synallagmatique de vente) ist der bindende Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Beide Seiten verpflichten sich, die Immobilie zum vereinbarten Preis zu verkaufen bzw. zu kaufen — sobald die aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind.
Wo wird er unterzeichnet?
Der Compromis kann in einer Immobilienagentur unter Privatschrift (sous seing privé) oder direkt beim Notar (acte authentique de compromis) unterzeichnet werden. Der Notartermin ist rechtlich sicherer und wird bei Käufen mit Fremdfinanzierung oder komplexen Konstellationen empfohlen.
Anzahlung (Dépôt de garantie)
Beim Compromis wird üblicherweise eine Anzahlung von 5–10 % des Kaufpreises fällig. Sie wird auf ein Notaranderkonto oder Anderkonto der Agentur eingezahlt und beim Acte authentique auf den Kaufpreis angerechnet.
Widerrufsrecht: 10-Tage-Frist (SRU-Gesetz)
Als Käufer haben Sie ein gesetzliches Widerrufsrecht von 10 Kalendertagen ab dem Tag nach Zustellung des unterzeichneten Compromis (Loi SRU). In dieser Zeit können Sie ohne Angabe von Gründen und ohne finanzielle Folgen zurücktreten.
Aufschiebende Bedingungen (Conditions suspensives)
Die aufschiebenden Bedingungen schützen den Käufer. Die wichtigste ist die condition suspensive de prêt: bekommen Sie die Finanzierung trotz nachweislicher Bemühungen nicht, wird der Vertrag rückwirkend hinfällig und die Anzahlung zurückgezahlt.
- ·Finanzierungszusage (condition suspensive de prêt)
- ·Kein Vorkaufsrecht der Kommune (droit de préemption)
- ·Ordnungsgemäße Diagnostiken (DPE, Amiante, Termites u. a.)
- ·Keine wesentlichen Servituten oder Grundbuchbelastungen
- ·Baugenehmigungen bei Umbauprojekten
Zeit bis zum endgültigen Kaufvertrag
Zwischen Compromis und Acte authentique liegen in der Regel 2–3 Monate. In dieser Zeit finalisiert der Notar alle Prüfungen und Sie schließen die Finanzierung ab.
Häufige Fragen
- Ist der Compromis de Vente verbindlich?
- Ja, nach Ablauf der 10-tägigen Widerrufsfrist und bei erfüllten aufschiebenden Bedingungen. Ein späterer Rücktritt kann die Anzahlung kosten oder Schadenersatz auslösen.
- Kann ich vom Compromis zurücktreten?
- Innerhalb der 10-tägigen Frist jederzeit ohne Gründe. Danach nur, wenn eine aufschiebende Bedingung (z. B. keine Finanzierung) nicht erfüllt wird.
- Wer bezahlt den Compromis?
- Wird der Compromis beim Notar unterzeichnet, gehören die Kosten meist zu den späteren Notarkosten. Bei der Agentur fallen in der Regel keine gesonderten Gebühren an.